Saldo rachunku i uwolnienia
Wpłacono, uwolniono, saldo do uwolnienia, z podziałem uwolnień na spłatę kredytu, konto i kaucję banku.
Rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy liczony z wyciągów banku
Wgrywasz wyciąg. DewFlow przypina wpłaty do umów, liczy saldo i uwolnienia, a raport zgodności pokazuje każdą różnicę między bankiem a tym, co masz w systemie.
Saldo i uwolnienia
Trzy liczby i jedno zdanie o zgodności z bankiem
Na górze ekranu widzisz, ile nabywcy wpłacili, ile bank już uwolnił i ile czeka na uwolnienie. Pod spodem jedno zdanie: czy saldo z wyciągu zgadza się z saldem wyliczonym z dokumentów.
Faktury zaliczkowe do uwolnień
Po imporcie zestawienia operacji system przygotowuje szkice faktur zaliczkowych: jedna na dzień, nabywcę i umowę.
Możliwe duble uwolnień
To samo uwolnienie potrafi przyjść dwiema drogami, na przykład z zestawienia operacji i z rozliczenia banku. System oznacza je jako możliwy dubel i nie liczy, dopóki nie klikniesz „To dubel” albo „To nie dubel”.
Wpłaty
Wpłaty z wyciągu przypisane do umów, bez zgadywania
Po wgraniu wyciągu widzisz listę nowych wpłat: datę, kwotę, lokal i powód dopasowania. Wpłaty, których system nie umie przypisać, czekają osobno, z podpowiedzią.
Import wyciągów bankowych
Wyciąg rachunku powierniczego daje wpłaty klientów, uwolnienia i salda. Ten sam plik wgrany drugi raz niczego nie dubluje.
Dopasowanie wpłat do umów
Po rachunku indywidualnym lokalu, numerze aktu, numerze lokalu albo nabywcy. Wpłaty bez pewnego dopasowania czekają na liście z podpowiedzią.
Harmonogram transz na umowie
Każda transza, ile z niej pokryto i z jakiego źródła. Zaległość w złotych i dniach.
Opłata rezerwacyjna w rozliczeniu
Wpłacona na rachunek powierniczy albo rachunek spółki, liczy się do zapłaconej części umowy.
Odsetki za opóźnienie
Odsetki liczone osobno dla każdej transzy, od dnia po terminie do dnia wpłaty, według tabeli stóp, którą prowadzisz w panelu. Suma jest na liście umów i na karcie umowy. System nalicza odsetki, ale nie rozlicza wpłat na ich poczet.
Eksport do DFG
Plik dla portalu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dla wszystkich umów albo jednej. Przed eksportem system sprawdza dane i pokazuje listę do poprawy.
Umowy, harmonogramy transz i rezerwacje powstają w części Sprzedaż. Wpłaty i uwolnienia widać od razu w cash flow i w przychodach budżetu, które opisujemy na stronie Finanse.
Księga operacji
Księga operacji: bank jest źródłem prawdy
Przy każdym imporcie wyciągu system zapisuje też każdą operację dokładnie tak, jak podał ją bank: dzień, kwotę, kierunek i pozycję w wyciągu. Z tej księgi powstaje raport zgodności.
Co sprawdza raport zgodności
- Czy każde uznanie z wyciągu ma wpłatę w systemie i czy każda wpłata ma swoje uznanie.
- Czy suma wypłat z wyciągów zgadza się z uwolnieniami, dzień po dniu.
- Czy numery wyciągów idą po kolei i czy saldo końcowe każdego jest saldem początkowym następnego.
- Czy każdy wyciąg się bilansuje: saldo początkowe plus uznania minus obciążenia daje saldo końcowe.
- Czy pod jednym numerem nie ma dwóch plików o różnej treści. Taki wyciąg czeka na Twoją decyzję i do tego czasu nie jest liczony podwójnie.
Liczenie wyłącznie z wyciągów
Gdy księga jest kompletna, inwestycję można przełączyć tak, żeby wpłacone, uwolnione i saldo liczyły się wyłącznie z operacji banku. Przed przełączeniem system pokazuje listę warunków i raport „dziś i po przełączeniu”, żeby było widać, czy jakakolwiek liczba się zmieni.
Storna i brakujące wyciągi
Gdy bank cofnie wpłatę, wskazujesz, którego uznania dotyczy storno. W inwestycji liczonej z księgi wpłata przechodzi wtedy do archiwum z powodem. Gdy brakuje wyciągu, ekran podaje jego numer i kwotę, o którą różnią się salda.
Starsze wyciągi, wgrane przed uruchomieniem księgi, uzupełniasz osobnym przyciskiem. Niczego to nie zmienia we wpłatach ani saldach.
Na tej stronie nie ma zrzutu księgi operacji. Konto pokazowe ma dane wpisane bez plików wyciągów, więc jego księga jest pusta, a zrzutów z danych klientów nie publikujemy.
W skrócie
Rachunek otwarty i zamknięty: czym się różnią
Deweloper zapewnia nabywcy jeden z dwóch środków ochrony wpłat: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6 ust. 1).[1]
Rachunek otwarty
Wypłata zgromadzonych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego (art. 5 pkt 9). Bank albo kasa wypłaca środki nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu, a przed wypłatą kontroluje zakończenie etapu. Środki za ostatni etap wypłaca po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej prawa na nabywcę (art. 16 ust. 1 i 2, art. 17 ust. 1).[1]
Rachunek zamknięty
Wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy (art. 5 pkt 10).[1]
Ewidencja po stronie banku
Bank albo kasa prowadzące rachunek ewidencjonują wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy (art. 7 ust. 4).[1] DewFlow tej ewidencji nie zastępuje. Porównuje z nią Twoje dane.
Funkcje opisane na tej stronie dotyczą rachunku otwartego: wpłat, uwolnień po etapach i salda czekającego na uwolnienie.
Uczciwie
Czego DewFlow nie robi
- Nie łączy się z bankiem. Wyciągi wgrywasz plikiem.
- Nie składa w banku wniosków o wypłatę i nie zastępuje kontroli banku przed wypłatą.
- Nie rozlicza wpłat na poczet odsetek. Odsetki za opóźnienie nalicza i pokazuje, a wezwanie do zapłaty przygotowuje jako PDF, który wysyłasz sam. Ta część jest domyślnie wyłączona i włącza ją właściciel organizacji.
- Nie prowadzi ksiąg rachunkowych. Księgowości przekazuje dane, między innymi faktury sprzedaży plikiem dla Comarch ERP Optima.
FAQ
Pytania o rachunek powierniczy w DewFlow
Rachunek powierniczy jest częścią modułu Finanse. Kwoty znajdziesz w cenniku, a publikację cen mieszkań opisujemy na stronie Jawność cen.
Czy DewFlow łączy się z bankiem?
Nie. Wyciągi rachunku powierniczego wgrywasz plikiem w formacie MT940, który pobierasz z bankowości. System nie loguje się do banku i nie składa w nim żadnych dyspozycji.
Co się stanie, gdy wgram ten sam wyciąg drugi raz?
Nic się nie zdubluje. System rozpoznaje operacje, które już ma, i pokazuje je na osobnej liście pominiętych.
Co, jeśli nabywca nie wpisze w tytule przelewu numeru lokalu?
System szuka po kolei: rachunku indywidualnego lokalu, numeru aktu notarialnego, numeru lokalu, a na końcu pełnej nazwy nabywcy, jeśli ma on jedną umowę w inwestycji. Gdy nic nie pasuje, wpłata czeka na liście do przypisania z podpowiedzią. System nie zgaduje.
Czy to zastępuje ewidencję banku?
Nie. Rachunek prowadzi bank i to on ewidencjonuje wpłaty i wypłaty każdego nabywcy. DewFlow jest Twoją ewidencją po stronie firmy: pokazuje, czy to, co masz w systemie, zgadza się z wyciągami.
Ile to kosztuje?
Rachunek powierniczy jest częścią modułu Finanse, od 730 zł netto miesięcznie za jedną inwestycję.
Zobacz rachunek powierniczy na przykładzie swojej inwestycji
Na prezentacji pokażemy import wyciągu, dopasowanie wpłat, uwolnienia i raport zgodności, a potem to, jak te liczby zmieniają cash flow.
Zobacz też: cash flow i budżet inwestycji oraz wszystkie funkcje rachunku powierniczego.
Źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 880 (art. 5 pkt 9 i 10, art. 5a, art. 6, art. 7, art. 16, art. 17, art. 19a, art. 19b). api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/880/text.pdf
Źródła odczytane 13 października 2026 r. Ta strona opisuje przepisy prostym językiem i nie jest poradą prawną. W sprawach swojej inwestycji zapytaj prawnika.